Законопроект о коммунальных услугах: потребителей оставят наедине с монополистами

В Украине рынок жилищно-коммунальных услуг — сплошная монополия: начиная от поставщиков тепла и воды и заканчивая коммунальными ЖЭКами и частными управляющими компаниями. Конкуренция есть только в отдельных нишах: вывоз мусора, обслуживание лифтов, внутренне домовые коммуникации.

На рынок искусственно не допускают небольшие частные управляющие компании, которые могли бы стать двигателями конкуренции в части предоставления комплексных услуг по обслуживанию домов и стать надежными партнерами ОСМД. В отличие от крупных конкурентов они более гибкие и заинтересованы в каждом клиенте, которых не так много. Почему так происходит? Причин несколько.

Во-первых, органы местного самоуправления в политических целях часто стремятся как можно дольше удерживать тарифы на обслуживание многоэтажек на низком уровне, что делает невозможным получение прибыли.

Во-вторых, в городах, где уже провели конкурсы на назначение управляющего, часто условия для участия выписывались специально для «своих» компаний. Новый бизнес просто не может работать с потребителями в таких городах.

Потребители, сопротивляясь диктату монополистов, часто выбирают противоправные средства, которыми еще больше загоняют себя в зависимость от поставщика услуг.

Законопроект № 1581-д «О жилищно-коммунальных услугах», который вскоре может принять Верховная Рада, призван регламентировать эти отношения. Этот документ должен создать предохранители, которые защитят потребителя и позволят поставщикам услуг выстраивать честные прозрачные отношения с клиентами. Однако реальные последствия принятия такого законопроекта будут другими.

Управляющие компании: враги или друзья?

Краеугольный камень в области коммунального хозяйства — отношения совладельцев дома с ЖЭКом или частной управляющей компанией — УК.

Управляющие компании предоставляют услуги по комплексному управлению многоквартирным домом и именно поэтому являются идеальными партнерами для его совладельцев, которые хотят получить качественные услуги и при этом сэкономить собственное время и силы.

В идеальной схеме совладельцам многоэтажки надо объединиться в юридическое лицо — ОСМД (ЖСК) — и заключить договор с УК, которая имеет соответствующий штат профессиональных работников, опыт и квалификацию. В такой схеме отношения происходят между двумя юридическими лицами: УК оказывает услуги, а ОСМД за них платит.

Руководство ОСМД по закону и уставу объединения имеет круг полномочий, среди которых — проверка качества и своевременности услуг, предоставляемых УК. Если услуга некачественная или предоставлена не в полном объеме, ОСМД за нее не платит, пока УК не исправится. Споры, где стороны не могут прийти к согласию, решаются в суде.

Наличие в доме юридического лица — ключевой момент. Именно юридическое лицо является формой организации совладельцев, которая дает возможность принимать коллективные решения и вести на равных диалог с поставщиками коммунальных услуг.

Однако управляющие компании и коммунальные ЖЭКи в основном оказывают сопротивление созданию ОСМД в многоэтажках. Они пытаются закрепить свою монополию в каждом доме, где работают. Без ОСМД или ЖСК у совладельцев многоэтажки гораздо меньше шансов сменить управляющую компанию.

В случае с юридическим лицом закон и устав ОСМД-ЖСК прописывают четкие механизмы для принятия такого решения, которое невозможно оспорить, если оно принято с соблюдением всех формальностей. Если же совладельцы не объединенны в юридическое лицо, то для изменения управляющего они могут воспользоваться схемой с общим собранием, которую предлагает закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Однако из-за ограниченности полномочий совладельца, которого делегируют для подписания или расторжения коллективного договора с управляющим, УК может затянуть свой уход из многомесячные судебные споры. Если же УК действует по индивидуальным договорам с жителями, то ее вообще невозможно вывести из дома. Всегда найдутся те, кто не захочет их разрывать.

Даже если УК вынуждена уступить место объединению совладельцев, она все равно продолжает агитировать против создания ОСМД и разъяснять владельцам квартир недостатки самоуправления в их собственном доме. Особенно это касается случаев с УК, созданными застройщиками в своих жилых комплексах. Крайне редко можно услышать, что управляющая компания предпочитает не воевать, а сотрудничать с ОСМД. В результате подавляющее большинство объединений совладельцев пытается обслуживать дом самостоятельно.

Замысел, который не сработает

Законопроект 1581-д призван урегулировать эти отношения и создать условия, при которых УК не сможет чинить совладельцам дома преграды, чтобы они самостоятельно управляли своим имуществом и принимали решения по нему.

Как справедливо замечает автор законопроекта народный депутат Алена Бабак, право управлять имуществом у владельца отобрать невозможно, и новый законопроект детализирует процедуры и обязанности сторон при передаче дома от УК в ОСМД. Однако на практике УК способна помешать вновь созданному ОСМД как можно быстрее взять дом в свои руки. Для этого она может не отдавать ОСМД техническую и иную предусмотренную законодательством документацию на дом.

УК может не отдавать и ключи от подвалов, где находится инженерное оборудование, не пускать в служебные помещения, принадлежащие совладельцам, игнорировать решения судов. Как показывает практика, управляющей компании ничего за это не будет.

Законодательство и новый законопроект лишь предоставляют подробный перечень того, что обязана сделать УК, но не содержат ни одного упоминания о том, что ей грозит, если она этого не сделает. Более того, в случае с передачей документации законопроект 1581-д даже создает коллизию с законом «Об ОСМД». Без санкций же за несоблюдение законов сами нормы являются беззубыми.

Как отмечает юрист Антон Бойко, закон «Об ОСМД» предусматривает, что управляющая компания обязана не просто передать ОСМД документацию, но в случае отсутствия в течение полугода изготовить новую за свой счет.

В новом же законопроекте говорится лишь о том, что документы надо передать по определенному перечню. Делать за свой счет управляющий уже ничего не обязан. По логике эти затраты перекладываются на совладельцев.

Именно такая трактовка подтверждает в комментариях и Алена Бабак: «Если управляющая компания не отдает ОСМД документы, то ничего не мешает совладельцам изготовить новые за свой счет и приступить к управлению домом».

Однако юристы считают, что сужать ответственность управляющего не стоит. Антон Бойко подчеркивает, что законопроект нужно привести в соответствие с законом «Об ОСМД», чтобы не возникало правовой коллизии.

На важность момента с передачей документов указывают и представители органов местной власти. Заместитель городского головы Киева Петр Пантелеев считает, что законодательство должно четко определять ответственность УК, а роль местной власти следует усилить, чтобы она могла на законных основаниях защищать права потребителей.

«Первой инстанцией, куда обращаются люди в случае ненадлежащего предоставления коммунальных услуг, является местная власть. Сейчас мы влияем на работу коммунальных ЖЭКов в вопросах формирования тарифа и качества работы. Их работу трудно назвать идеальной, но жители Киева оказывают прямое влияние на них через мэрию. Однако в новом законопроекте в статье 7, касающейся полномочий органов местного самоуправления, изъяты: пункт 5 „Управление объектами в сфере жилищно-коммунальных услуг, находящихся в коммунальной собственности территориальных общин, обеспечение их надлежащего содержания и эффективной эксплуатации“ и пункт 10 „Осуществление контроля за соблюдением законодательства по защите прав потребителей в сфере жилищно-коммунальных услуг“. То есть город теряет механизмы контроля за качеством предоставления услуг и за деятельностью коммунальных предприятий », - сетует Пантелеев.

Без конкурсов

Однако это далеко не все проблемы законопроекта.

Согласно закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» органы местного самоуправления должны в ближайшее время назначить управляющих в многоэтажках, которые еще их не нашли и не хотят создавать ОСМД. Как отмечает советник заместителя городского головы Алексей Тихонов, чтобы провести такой конкурс, КГГА нужно иметь документацию на все дома, где нет ОСМД или ЖСК. Это нужно, чтобы управляющие компании, которые примут участие в конкурсе управляющих, понимали, в каких домах им придется работать.

Однако городские власти не имеет никакого рычага, чтобы повлиять на частную управляющую компанию, которая не отдает документацию. Это и не удивительно, потому что такая УК хочет остаться в доме и никакого конкурса управляющих ей не нужно.

Часто управляющая компания сама инициирует собрание совладельцев дома, чтобы те выбрали ее управляющим. Однако такие попытки далеко не всегда удачные.

В КГГА считают, что законопроект 1581-д не дает надежды на то, что управляющие компании будут более добросовестно относиться к своим обязанностям.

«На законодательном уровне не определены четкие требования к управляющему. Нет утвержденного типового договора между потребителем и исполнителем услуги, но самое главное — отсутствует ответственность управляющей компании, — говорит Пантелеев. — В 2016 году мы получили более 600 жалоб от людей на то, что УК отказываются предоставлять техническую документацию и саботируют процесс создания ОСМД».

Законодательство, регулирующее коммунальную сферу, давно устарело. Замена советских понятий и монопольных практик на современные определения и рыночные отношения критически необходима для коммунального хозяйства. Но новое законодательство должно защитить потребителя и позволить владельцам домов самим выбирать, кто будет обслуживать один из их главных активов — жилье.